Elementos de la Tasación

Dedicatoria 7
Prólogo 9
A modo de presentación 11
Primera parte
PRINCIPIOS DE LA TASACIÓN
CAPÍTULO PRIMERO. LA TASACIÓN 19
1. La tasación 19
Historia y conceptualización 19
Aspectos de la tasación (jurídico, económico y técnico) 24
Vocablos de la técnica: Tasación - Valor - Precio 28
Valuación vs. Cotización 33
2. Mercado. Variabilidad de los precios. Doctrinas de la
tasación 36
3. Misión del tasador. Características de la función 43
La especialidad de tasar o valuar 45
4. Ética profesional 48
Decálogo del tasador 48
Sinopsis del capítulo 51
CAPÍTULO SEGUNDO. METODOLOGÍA 53
1. Aspectos generales 53
Principios de valuación en Argentina 55
Perspectivas en técnicas de aplicación 56
2. Métodos usuales: directo e indirecto, empírico 58
3. Elección del método. Técnica de avalúo 59
4. Técnica del Ing. Mario Chandías 60
Sinopsis del capítulo 62
Segunda parte
MÉTODOS USUALES
CAPÍTULO TERCERO. MÉTODO INDIRECTO 65
1. Capitalización de la renta 65
2. Tasa de capitalización 68
3. Técnica de aplicación 73
4. Procedimiento de “Anida” 74
5. Quebrantos en la renta del capital inmobiliario 76
Sinopsis del capítulo 79
CAPÍTULO CUARTO. MÉTODO EMPÍRICO 81
1. Búsqueda de antecedentes 81
2. Factores formadores del precio. Aspectos generales 82
3. Elementos extrínsecos 84
4. Elementos intrínsecos 91
Lote 91
a) Dimensiones de frente y fondo (medidas y superficies
con cualidades óptimas según la zona) 91
b) Formas regulares e irregulares 92
c) Nivel 93
d) Características del suelo 93
Mejoras 94
a) Superficie edificada 94
b) Calidad de materiales 95
c) Estado de conservación 97
d) Antigüedad 98
e) Reparaciones y reposiciones 98
f) Obsolescencia física y funcional 100
g) Base esencial: zonificación, circulación e impacto
ambiental natural 102
5. Superficie cubierta aprobada 105
Cálculo FOS/FOT 109
Memoria descriptiva 112
Sinopsis del capítulo 116
CAPÍTULO QUINTO. MÉTODO DIRECTO COMPARATIVO 117
1. Características 117
2. El precio del terreno 118
Fundamentos 118
Homogeneizar antecedentes 119
Aplicación simple sin homogeneizar 120
3. Coeficientes de homogeneización 121
Fitte y Cervini 122
Aplicación de la técnica 123
Tribunal de Tasaciones de la Nación Argentina 124
Distribución y difusión de valores unitarios 138
Ley de Hoffman 138
Regla norteamericana 138
Difusión de valores 139
Coeficientes de terrenos en esquina 140
Tabla de Valvano 143
Aplicación de la técnica 145
Tabla de Guerrero: factores para reducir precios 147
Valor plottage 151
Tabla JEL 153
Consideración de otros coeficientes: forma de pago y
actualización a un valor presente 157
Forma de pago 157
Actualización a un valor presente 160
4. El precio de las mejoras 161
Generalidades 161
Mejoras edilicias y tipologías constructivas 164
Aplicación directa 167
Ejemplo de aplicación 169
5. Coeficientes de aplicación 172
Tabla de Ross-Heidecke 172
Ejemplo de aplicación 174
La depreciación en las mejoras 181
Causas de depreciación (R.B.Kets) 182
Sinopsis del capítulo 184
CAPÍTULO SEXTO. LOTES IRREGULARES 185
1. Nociones preliminares 185
Simetría 185
Medidas 188
Superficies 189
2. Lotes de forma irregular 189
Coeficientes de forma 191
Criterios de regularización de forma 194
Tasación de triángulos 195
Tabla V 198
Tabla VI 199
3. Irregularidad por invasión. Acción de reivindicación 200
Indemnización 204
4. Cálculo para el pago de medianera 206
Sinopsis del capítulo 209
Tercera parte
ELEMENTOS PARA AVALÚOS ESPECIALES
(propiedad horizontal, propiedad rural
y tasaciones singulares)
CAPÍTULO SÉPTIMO. PROPIEDAD HORIZONTAL 213
1. Antecedentes históricos de la legislación 213
2. Superficie de dominio y condominio 216
3. Unidades funcionales sometidas al régimen de propiedad
horizontal 218
Departamentos. Elementos que inciden en el precio 218
4. Técnicas para la tasación de unidades funcionales 223
Tabla de norma de homogeneización de superficies 225
Procedimiento del método de comparación de valores
venales 227
Técnica Kuentzle (K) 230
5. Locales en galerías. Factores referenciales 231
Sinopsis del capítulo 237
CAPÍTULO OCTAVO. PROPIEDAD RURAL 239
1. Conceptos generales 239
El mito en el valor de la tierra rural 246
Mecanismo inductivo 247
2. Edafología 249
Componentes del suelo (características edafológicas) 250
Agentes formadores del suelo 250
Perfil de un suelo 251
Horizontes en un perfil dado 252
Erosión 253
Clasificación de los suelos según su textura 256
Clasificación de los suelos según su capacidad de uso 258
Tierra y agua, secuencia perfecta 260
3. Metodología para la tasación rural 263
Método sumario 263
Capital fundiario 264
4. Semovientes 266
a) Factores intrínsecos 267
Distintos tipos de identificación animal 269
Descripción de los sistemas de identificación 269
b) Factores extrínsecos 271
Búsqueda de información 271
a) Clasificación según modo de venta 272
b) Clasificación según aspectos sanitarios 272
Sinopsis del capítulo 274
CAPÍTULO NOVENO. TASACIONES SINGULARES 277
1. Edificios industriales. Referencias iniciales 278
Propuestas para la tasación 280
2. Valor cultural. Generalidades 284
Cálculo del coeficiente cultural 289
Tabla para el coeficiente cultural de Yanson 291
Consideraciones finales 295
3. Bellas artes. Aspectos generales 296
Artes y Antigüedades 297
Proceso con objetividad 298
Aplicación empírica 300
Estimación económica. El balance en perspectiva de
Pilar Orgaz 302
La “crítica” en el arte 305
Consideraciones en los procesos de valuación. (Arte
antiguo, moderno y contemporáneo) 306
Objetos suntuosos 312
Artes decorativas 315
4. Automotores. Identificación objetiva 318
Propuesta técnica: método lineal 325
Ejemplo de aplicación en automóvil 327
5. Valuación de bienes muebles en general 328
Conceptualización 328
Técnica aplicable 329
Ejemplo de aplicación 331
Modelo de tasación de bienes muebles (en zona franca) 336
Metodología de la tasación (aspectos técnicos y jurídicos) 337
Aspecto económico 340
Tasación de muebles vs. inmuebles por accesión física 343
6. Desarrollo sustentable. La tasación y el medio ambiente 346
Técnica Rostagno 349
Calidad de vida, desarrollo y su incidencia en la tasación 354
Tabla: Desarrollo vs. Calidad de vida 356
Apreciación subjetiva: “valor y disvalor” 358
Norma ISO 14001 e IRAM. Producto inmobiliario
sustentable 360
Adobe, el “pasado presente” en la construcción 365
7. Valuaciones específicas e impacto legal 368
Consideraciones generales 368
a) Nuda propiedad 372
b) Derechos posesorios. Prescripción adquisitiva 380
Cesión de derechos 385
c) Expropiaciones 387
Modelo de tasación en expropiación. Impacto
legal-económico 388
8. Valuación de fondo de comercio 395
Proceso de abordaje para la tasación 395
Intangibles de un fondo de comercio 400
La “llave” de un negocio 401
Técnica de aplicación 404
Diferencias entre metodología y técnica 409
9. Valuación de la marca 411
Visión general 411
El método de Interbrand (Norma ISO 10.668) 412
Motivo de tasación 417
10. Tasación hipotecaria 418
Responsabilidad profesional (relato del caso) 420
Tasaciones oficiales. Normas del BCRA (Banco Central
de la República Argentina) 422
Sinopsis del capítulo 428
Cuarta parte
EL DICTAMEN DE TASACIÓN
EN EL ÁMBITO DE LA JUSTICIA
CAPÍTULO DÉCIMO. DICTAMEN JUDICIAL Y VALUACIÓN PARTICULAR 431
1. Jurisprudencia 431
2. La prueba pericial 435
3. Reglamentación de la función de tasador (leyes 7191 y
9445 Córdoba) 440
Disposiciones generales 440
4. Etapas del proceso de una pericia judicial 444
5. Características del informe de tasación 447
6. Modelos de escritos judiciales 448
a. Aceptación del cargo 449
b. Pedido de instancia de trámites 449
c. Audiencia de inicio de tareas periciales 450
d. Acta de inspección in situ (en relación con el art. 277
del Código Procesal Civil y Comercial) 451
e. Sinopsis del dictamen 452
Caso: Pericial de tasaciones (perito oficial y perito de control) 453
7. Valuación particular 454
El ámbito de función 454
Valuaciones en el ámbito oficial 456
Desarrollo y gestión en una tasación particular 458
Cinco “tips” para la gestión en valuaciones 460
Modelo de valuación inmobiliaria urbana 461
Autorización para tasar (modelo propuesto) 462
Informe de valuación inmobiliaria urbana 462
Principio de avalúo 463
Determinación del precio 468
Sinopsis del capítulo 469
ANEXOS
ANEXO 1. CATEGORÍAS DE EDIFICACIÓN 473
Características fundamentales de cada categoría 476
1. Vivienda familiar individual 476
2. Edificios destinados a viviendas familiares colectivas
(casas de departamentos) 484
3. Edificios destinados a locales de negocios, escritorios
y oficinas 489
4. Edificios destinados a depósitos, cocheras y similares 493
ANEXO 2. MODELOS DE PLANILLAS. APLICACIÓN PROPUESTA DEL
MÉTODO EMPÍRICO 497
Planilla para tasación urbana 498
Planilla para tasación judicial 499
Planilla para tasación de campos 501

Bibliografía 503